Apartman İşletme Projesi Örneği ve Hazırlama

İşletme projesi nedir?

İşletme projesi, apartman ya da sitenin bir dönemlik (genellikle bir yıl) tahmini bütçesidir: ortak yerlerin bakım, koruma ve işletme giderleri ile her kat malikinin bu giderler için ödeyeceği avans yani aylık aidat. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesine göre projeyi yönetici hazırlar ve kat maliklerine bildirir.

2026 değişikliği

22 Mayıs 2026'da Resmî Gazete'de yayımlanan 7579 sayılı Kanun'la 37. madde değişti:

• İşletme projesi kat malikleri kurulunda görüşülerek aynen ya da değiştirilerek kabul edilir; yönetici hazırladığı projenin en geç üç ay içinde kurulda karara bağlanmasını sağlar.
• Kurulca kabul edilmiş bir proje yoksa yönetici geçici işletme projesi hazırlar; kurul onayına kadar avans buna göre toplanır.
• Daha önce kabul edilmiş bir proje varsa, geçici projedeki avans artışı bir önceki yılın yeniden değerleme oranını aşamaz.

Bu bölüm bilgilendirme amaçlıdır. Projeye itiraz, kesinleşme ve icra takibi gibi konularda yönetim planınıza ve güncel mevzuata bakın; gerekirse bir avukata danışın.

İşletme projesinde neler yer alır?

• Dönemin tahmini giderleri: kapıcı ücreti ve primleri, yönetici ücreti, ortak elektrik ve su, asansör bakımı, temizlik, sigorta, onarım ve yedek akçe.
• Varsa gelirler ve önceki dönemden devreden tutar.
• Her bağımsız bölümün ödeyeceği avans tutarı ve ödeme zamanı.

Giderler nasıl paylaşılır?

Kanuna göre kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri kat malikleri arasında eşit, diğer bütün giderler arsa payı oranında paylaşılır. Yönetim planında ya da kurul kararında başka bir esas varsa o uygulanır. Sayfa her dairenin payını bu kurallarla hesaplar; kapıcı dairesi gibi aidat ödemeyen bölümü "Muaf" işaretlerseniz payı diğer dairelere dağıtılır.

Aylık avans = Eşit giderler ÷ ay ÷ daire sayısı + Diğer giderler ÷ ay × arsa payı ÷ toplam arsa payı

Sık sorulan sorular

İşletme projesini kim hazırlar?

Yönetici hazırlar ve kat malikleri kuruluna sunar. Kurulda aynen ya da değiştirilerek kabul edilen proje dönem boyunca uygulanır; onaylanana kadar avans geçici projeye göre toplanır.

Aidat yıl içinde artırılabilir mi?

Giderler beklenenden yüksek çıkarsa yeni bir proje hazırlanıp kurulda kabul edilir. Geçici projede artış sınırı yukarıda anlatılan yeniden değerleme oranıdır.

Aidat zamanında ödenmezse?

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre gider ya da avans payını zamanında ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık %5 gecikme tazminatı öder.

İlgili yazılar ve araçlar: Aidat hesaplama · Yakıt gideri paylaştırma · Apartman tahmini bütçe örneği · Apartman aidat çizelgesi (Excel) · Apartman gelir gider tablosu · Genel kurul çağrı örneği